Jaunu dzīvokļu cenas attīstītāja standartā lielākajās mūsu valsts pilsētās ir diezgan augstas. Pašlaik diez vai kāds var atļauties iegādāties lielu dzīvokli bez hipotēkas palīdzības. Mēs bieži redzam attīstītāju alkatību kā iemeslu augstajai likmei par vienu nekustamā īpašuma m2. Bet vai viņu ienākumi tiešām ir tik lieli? Un cik lielā mērā tie nozīmē augstākas dzīvokļu cenas?
Vai esat iegādājies dzīvokli un meklējat pārbaudītu renovācijas uzņēmumu? Izmantojiet darbuzņēmēju meklēšanas pakalpojumu un saņemiet piedāvājumus no uzņēmumiem, kuri ir ieinteresēti jūsu pasūtījuma izpildē!
Kāda ir izstrādātāja rezerve?
Vidējā izstrādātāja rezerve ir aptuveni 20 procenti. Tomēr mums jāatceras, ka rezerve nav izstrādātāja ienākumi. Dzīvokļa cena sastāv no
Mainīgas izmaksas - t.i., zemes iegāde, celtnieku nodarbināšana, būvprojekts, nodoklis, materiāli, atļauju izmaksas un formalitātes.
Rezerve - t.i., starpība starp fiksētajām izmaksām un dzīvokļa cenu.
Fiksētas izmaksas - kā minēts iepriekš, izstrādātāja rezerve nav viņa ienākumu summa. Visas rezerves izmaksas ir jāatskaita no rezerves (pieņemsim, ka 20%). Tā būs biroja maksa, administratīvā personāla maksa, mārketinga maksa utt. Fiksētās izmaksas parasti svārstās no 5 līdz 12% no rezerves. Tādējādi izstrādātāja kopējie ienākumi vairs nav tik lieli.
Izstrādātāja ieņēmumi skaitļos
No NBP ziņojuma "Informācija par mājokļu cenām un situāciju dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu tirgū Polijā 2015. gada trešajā ceturksnī" parāda, ka vidējās dzīvokļu iegādes cenas mūsu valsts lielākajās pilsētās ir:
- Varšava - PLN 7800 / m2 (ieskaitot aptuveni PLN 1500 attīstības rezervē).
- Gdiņa - PLN 6800 / m2 (ieskaitot aptuveni 1200 PLN attīstības rezervē).
- Krakova - 6400 PLN / m2 (ieskaitot aptuveni PLN 1500 attīstības rezervē).
- Gdaņska - 6300 PLN / m2 (ieskaitot aptuveni PLN 1100 attīstības rezervē).
- Poznaņa - PLN 6 100 / m2 (ieskaitot aptuveni 1200 PLN attīstības rezervē).
- Vroclava - PLN 6000 / m2 (ieskaitot aptuveni PLN 1100 attīstības rezervē).
- Lodza - PLN 4500 / m2 (ieskaitot aptuveni 900 PLN no izstrādātāja rezerves).
Pamatojoties uz iepriekšminētajiem aprēķiniem, mēs apsvērsim dzīvokļa piemēra iegādes izmaksas. Pieņemsim, ka mēs pērkam divistabu telpas 40 m2 platībā2. Cik liela būs izstrādātāja rezerve?
- Varšava - dzīvokļa cena būs 312 000 PLN. Izstrādātāja rezerve ir aptuveni 60 000 PLN.
- Gdiņa - par dzīvokli maksāsim 272 000 PLN. No tiem PLN 48 000 tiks piešķirti attīstības rezervei.
- Krakova - 40 m attālumā2 par dzīvokli maksāsim PLN 256 000. Izstrādātāja rezerve ir aptuveni 60 000 PLN.
- Gdaņska - pirkums maksās aptuveni 252 000 PLN. Izstrādātāja rezerve ir PLN 44 000
- Poznaņa - mēs iegādāsimies dzīvokli primārajā tirgū par aptuveni 244 000 PLN. No tiem PLN 48 000 tiks izmantoti izstrādātāja rezervē.
- Vroclava - telpas maksās aptuveni 240 000 PLN. Izstrādātāja rezerve ir aptuveni 44 000 PLN.
- Lodza - dzīvokļa cena būs salīdzinoši zema un sastādīs 180 000 PLN. Labi. PLN 36 000. no iepriekš minētās summas būs izstrādātāja rezerve.
Vai izstrādātāju ienākumi tiešām ir tik lieli?
Ir taisnība, ka attīstības rezerve var būt diezgan smags slogs personai, kas pērk īpašumu. Vidējā peļņa 2015. gada trešajā ceturksnī bija 20% no īpašuma vērtības. Protams, tas nenozīmē, ka izstrādātājs ir nopelnījis tik daudz no pārdošanas. Pēc fiksēto izmaksu atskaitīšanas kabatā palika 8 līdz 15%. Vai tas ir daudz?
No pircēja viedokļa noteikti jā. Tomēr speciālisti uzsver, ka, ņemot vērā bieži daudzu miljonu dolāru ieguldījumu un tirdzniecības risku, tas nav pārmērīgs ieguldījums. Izstrādātāji min uzplaukuma laikus, kad vidējā peļņa bija aptuveni 40%. Viss norāda uz to, ka intensīvais nekustamā īpašuma cenu pieaugums jau ir aiz muguras. Ļoti augstas attīstības robežas ir vēsture. Ir taisnība, ka ir arī ieguldījumi, kuru peļņas norma pārsniedz 30%. Tomēr tagad tie ir reti. Arvien biežāk attīstības rezerve nokrītas zem 20%vērtības. Tas savā ziņā ir saistīts ar programmas Mieszkanie dla Młodych otrā izdevuma ieviešanu, kur var iegādāties dzīvokļus arī no otrreizējā tirgus. Tas liek izstrādātājiem samazināt cenas un netieši samazināt peļņu.
No kurienes nāk pārmērīgās nekustamā īpašuma cenas
Dažreiz pārdošanas piedāvājumos parādās nekustamie īpašumi, kuru cenas būtiski atšķiras no pašreizējām tirgus likmēm. Vai tas ir saistīts ar attīstītāja ārkārtīgo alkatību, kurš vēlas nopelnīt vairāk no pircēja? Nav nepieciešams. Atcerieties, ka viena no telpu izmaksu sastāvdaļām ir apbūves gabala pirkuma cena. Tāpēc dzīvokļu cenas īpaši pievilcīgās vietās pircējam būs daudz dārgākas. Nosakot zemes cenu, visbiežāk tiek izmantota PUM (Usable Residential Area) likme. Tas ir rādītājs, kas parāda, cik daudz dzīvojamās platības var "iegūt" no katra kvadrātmetra2 zemes virsma. Teritorijas attīstības plāni, kuros norādīts ēkas maksimālais stāvu skaits, visvairāk ietekmē PUM indeksu. Piemēram, ja plānos ir paredzēta četrstāvu ēkas celtniecība, tad PUM koeficients katram 1 m2 zeme būs 4.
Vienkāršības labad mēs pieņemam, ka jo lielāka zemes vērtība, jo lielāks būs PUM koeficients. Tās vidējā vērtība Varšavas gadījumā ir aptuveni 1800 PLN. Salīdzinājumam - PUM vērtība Lodzā bieži nepārsniedz PLN 500. Attiecīgi nekustamā īpašuma cenas šajā pilsētā būs daudz pievilcīgākas.
Un kad mēs pērkam dzīvokli?
Ja mēs jau esam nolēmuši iegādāties dzīvokli no attīstītāja, ir vērts apsvērt tā apdares izmaksas. Ja mēs vēlamies veikt darbus pēc pienācīga standarta, mums jāņem vērā izdevumi līdz 20% no dzīvokļa sākuma cenas. Protams, darbu var paveikt arī daudz lētāk, un var aprēķināt precīzas izmaksas remonta kalkulators.
Un kur atrast pārbaudītu darbuzņēmēju, kurš vienlaikus veiks darbu augstā līmenī un neprasīs jums rēķinu par milzīgu summu? Labākais internetā, starp pārbaudītajiem uzņēmumiem, kas jums piedāvās piedāvājumus pēc šīs veidlapas aizpildīšanas.
