Pirms dzīvokļa iegādes mēs saskaramies ar daudzām izvēlēm. Pirmais ir izvēle starp jaunajiem un otrreizējā tirgus dzīvokļiem. Pēdējās desmitgadēs vērojams dzīvokļu popularitātes kritums vecajos daudzdzīvokļu namos. Tas, iespējams, ir saistīts ar daudzām priekšrocībām, kas rodas, iegādājoties dzīvokļus no attīstītājiem. Zemāk mēs iepazīstinām ar abu šo risinājumu galvenajām priekšrocībām un trūkumiem.
Pirms dzīvokļa iegādes neaizmirstiet ņemt vērā renovācijas vai apdares izmaksas. Jūs varat tos abus bez maksas aprēķināt, izmantojot būvniecības kalkulatorus.
Primārā tirgus priekšrocības un trūkumi
Dzīvokļi jaunos blokos tiek veidoti, pamatojoties uz jauniem tehnoloģiskiem risinājumiem. Tas manāmi nozīmē to lietošanas ērtumu. Dzīvokļu interjeru parasti ir diezgan viegli sakārtot, un to izkārtojums ir diezgan pārdomāts. Pēc īpašuma iegādes mums atliek tikai to kārtīgi pabeigt (lielākā daļa jauno dzīvokļu ir attīstītāja stāvoklī). Tiek lēsts, ka jauna dzīvokļa apdares izmaksas ir aptuveni PLN 1000 / m2bet izmaksas var būt ļoti atšķirīgas. Tāpat kā daudzu gadu peļņa no ieguldījumiem dzīvoklī. Lai aprēķinātu, cik tas viss mums izmaksās, ir vērts izmantot vietni profit.pl un aprēķināt to pašam.
Vēl viena jaunbūves priekšrocība ir modernā apkārtnes infrastruktūra. Ap jaunajiem blokiem tiek būvētas modernas garāžas, veikali un rotaļu laukumi. Apkārtne bieži izskatās daudz labāk nekā tad, ja to ieskauj lieli plākšņu bloki. Daži jaunuzceltie mikrorajoni ir papildus slēgti, kas palielina iedzīvotāju drošību un uzlabo viņu dzīves kvalitāti. Pastāv arī viedoklis, ka lielākā daļa jauno daudzdzīvokļu māju īpašumu (pat tie, kas nav iežogoti) ir daudz drošāki nekā saliekamo daudzdzīvokļu māju apkārtne. Tas, protams, ir atkarīgs no atrašanās vietas, taču, ņemot vērā parasti izmantoto uzraudzību slēgtā īpašumā un pastāvīgi esošo drošību, ir grūti iedomāties drošāku īpašumu.
Svarīgs ir arī kāpņu elegantais izskats, jo tās neatgādina vecās, bieži bojātās ēkas. Funkcionāli lifti un eleganta apkārtne padara dzīvi daudz patīkamāku. Tas ir izdevīgi arī investoriem, kuri plāno īrēt savu jauno dzīvokli. Efektīva apkārtne un jauns interjera iekārtojums noteikti paaugstinās dzīvokļa īres cenu.
Ir arī vērts atcerēties, ka ieguldītājiem, kas pērk nekustamo īpašumu primārajā tirgū, nav jāmaksā nodoklis par civiltiesiskiem darījumiem (kā tas ir gadījumā ar nekustamo īpašumu otrreizējā tirgū). Šī nodokļa vērtība ir līdzvērtīga 2% no īpašuma vērtības. Tomēr praksē viņiem ir jāmaksā PVN (iekļauts dzīvokļa cenā), kas nozīmē, ka faktiskā nodeva valstij ir daudz augstāka nekā otrreizējā tirgus gadījumā.
Papildu priekšrocība ir fakts, ka jauniem dzīvokļiem tiek piemērots vairāku gadu garantijas periods. Visi trūkumi un trūkumi dzīvoklī, kas nav radušies nepareizas lietošanas dēļ, ir jānovērš attīstītājam. Investoram tas būs papildu nodrošinājums, kas garantē, ka nākotnē viņš nesaskarsies ar neparedzētiem izdevumiem. Šajā brīdī ir vērts pieminēt arī nelielas maksas, kas saistītas ar ēkas ekspluatāciju. Jaunajiem blokiem daudzus gadus nebūs nepieciešama renovācija, kas nozīmē ievērojamu iemaksu samazinājumu renovācijas fondos. Mūsdienu celtniecības risinājumi arī padara apkures rēķinus ļoti zemus.
Vienīgais būtiskais šī risinājuma trūkums ir nekustamā īpašuma cena. Dzīvokļi jaunos daudzdzīvokļu namos joprojām ir dārgāki nekā otrreizējā tirgū. Par to pašu naudu varam iegādāties lielāku, lietotu īpašumu, kas papildus atradīsies tuvāk pilsētas centram. Dažiem investoriem nepieciešamība gaidīt dzīvokli var būt arī trūkums. Izstrādātāji cenšas savākt pircējus, pirms viss bloks ir pabeigts. Tāpēc daudzi investori redz savu dzīvokli tikai dizainā. Dažreiz jums jāgaida līdz pat vairākiem gadiem, līdz darījums tiks pabeigts un pārvietosies uz dzīvokli.
Pēcpārdošanas priekšrocības un trūkumi
Sekundārais tirgus bieži vien ir saistīts ar pelēkiem blokiem, kas izgatavoti no lieliem paneļiem. Tomēr veco un neglīto mikrorajonu tēlam ne vienmēr ir reāls pamatojums. Arvien vairāk veco mikrorajonu modernizē savu infrastruktūru, un izolētie bloki iegūst estētisku izskatu.
Vēl viena priekšrocība otrreizējam tirgum parasti ir laba atrašanās vieta. Lielākā daļa veco kvartālu atrodas netālu no pilsētu centrālajiem punktiem. To raksturīgā iezīme parasti ir labi attīstīta infrastruktūra un atbilstošs transporta savienojums ar pārējo pilsētu.
Diemžēl mājokļu kvalitāte var atstāt daudz vēlamo. Daudziem otrreizējā tirgus nekustamajiem īpašumiem nepieciešama liela renovācija. Jauno dzīvokļu gadījumā mums nav lielu problēmu ar šo darbu izmaksu aprēķināšanu. Tomēr aizņemta īpašuma atjaunošana gandrīz vienmēr ir saistīta ar iepriekš neparedzētiem izdevumiem. Sākotnējā ieguldītāja izmaksu tāme no faktiskās summas var atšķirties pat par 30 - 40%. Protams, vecā dzīvokļa atjaunošanas izmaksas var aprēķināt arī būvniecības kalkulatoros (noklikšķiniet šeit, lai bez maksas aprēķinātu renovācijas izmaksas), taču vienmēr pastāv risks, ka vannas istabas remonta laikā būs nepieciešams nomainīt , piemēram, visa santehnika vai papildu darbi pie mitru sienu žāvēšanas. Tās ir diezgan lielas neērtības, kurām vērts pievērst īpašu uzmanību.
Vēl viens trūkums, kas attur potenciālos investorus, ir neglīts un neefektīvs apkārtnes izskats. Pelēkas kāpnes, bez laukumiem, rotaļu laukumiem vai pat lifta četru līmeņu daudzdzīvokļu mājā diemžēl ir ikdiena. Papildu trūkums ir atbilstošu segtu autostāvvietu trūkums. Lielākā daļa iedzīvotāju ir spiesti atstāt savus transportlīdzekļus atklātā vietā. Protams, var tikai nopietni apsvērt teritorijas nodrošināšanu.
Būtiska otrreizējā tirgus dzīvokļu problēma (īpaši daudzdzīvokļu namos, kas būvēti pirms 1990. gada) ir pastāvīgs telpu plānojums. Šāda veida īpašuma atjaunošana var būt ļoti sarežģīta. Lielāko daļu neievērojamo dzīvokļu sienu nevar pārvietot vai nojaukt. Tā rezultātā mēs nevaram mainīt telpu plānojumu, un pārāk šauri un šauri koridori ir lielas lietošanas grūtības. Tāpēc, pirms pērkat īpašumu no otrreizējā tirgus, jums rūpīgi jāizpēta tā stāvoklis, jāpārdomā renovācijas iespējas un jāredz apkārtne.
Dzīvokļa apdares izmaksu un renovācijas izmaksu salīdzinājums
Kā minēts iepriekš, dzīvokļiem no primārā tirgus parasti ir nepieciešama pilnīga apdare. Tie ir izstrādātāja standartā, kas nozīmē, ka mums vēl ir jāiegulda grīdas apdarei, sienu krāsošanai, vannas istabas un virtuves iekārtām, sanitāro iekārtu apdarei un pamata aprīkojuma iegādei. Aptuvenās tipiskā dzīvokļa apdares izmaksas ir aptuveni PLN 1000 / m2bet sīkāku informāciju par to var atrast šajā rakstā.
Savukārt dzīvokļos no otrreizējā tirgus mums pašiem jānovērtē renovācijas mērogi. Tomēr vairumā gadījumu būs iespējams izmantot esošo infrastruktūru. Remonta izmaksas gandrīz vienmēr ir zemākas nekā dzīvokļa apdares izmaksas pēc izstrādātāja standarta. Vienīgais izņēmums ir veci dzīvokļi, kas ir ļoti sliktā stāvoklī. Nepieciešamība nožūt sienas, noņemt sēnītes, nomainīt logus vai atjaunot visu elektrisko un sanitāro instalāciju var ievērojami palielināt visa projekta izmaksas. Tomēr šāda situācija ir reta. Lielākajā daļā gadījumu vecā dzīvokļa atjaunošanas izmaksas ir zemākas nekā jauna dzīvokļa apdares izmaksas pēc izstrādātāja standarta. Sīkāka informācija par izmaksām, kas saistītas ar visaptverošu lietota dzīvokļa remontu, ir atrodama šajā rakstā.
Kuri jaunie dzīvokļi ir populārākie?
Jau vairākus gadus investoru vidū populārākie ir divistabu dzīvokļi, kuru platība nepārsniedz 50 m2. Tas ir visrentablākais risinājums. Divas atsevišķas istabas var palielināt īres cenu vai ļaut dzīvot ģimenei ar bērnu. Tas ir arī labs risinājums akadēmiskajās pilsētās. Daudzi jauni saimnieki dzīvo vienā istabā un īrē otru. Tādā veidā tā saņem līdzekļus īrei un savus pamatizdevumus.
Studijas tipa dzīvokļi ir nedaudz mazāk populāri. Tas ir saistīts ar to zemo funkcionalitāti. Vienvietīga istaba nav labākais risinājums ģimenei ar bērniem un nesniedz tik daudz ienākumu no īres. Iepriekš minētie divistabu dzīvokļi ir daudz funkcionālāki un populārāki. Interesanti, ka to izmēri var būt tikai nedaudz lielāki. Izstrādātāji samērā nelielā teritorijā ir saspiesti 2 numuri. Pateicoties tam, 2 istabu dzīvoklis nav daudz dārgāks nekā studijas tipa dzīvoklis. Tomēr tas var būt ļoti saspringts 3 vai 4 cilvēku ģimenei …
Investorus interesē arī 3 istabu dzīvokļi. Tomēr to iegāde ietver daudz lielākas izmaksas nekā studijām un divistabu dzīvokļiem. Ieguldītājiem bez atbilstoša kapitāla jābūt vismaz 20% pašu ieguldījumam. Viņu kredītsaistību summa ir arī lielāka. Augstāka dzīvokļa cena var būt saistīta arī ar kredītspējas palielināšanos. Tas, savukārt, ir ierobežojums noteiktai potenciālo investoru grupai. 3 istabu dzīvoklis ir ļoti ērts risinājums ieguldītājam, taču ne visi to var atļauties.
Visnepopulārākie ir 4 un 5 istabu dzīvokļi un dzīvokļi. Šī ir visdārgākā iespēja, kuras izmaksas daudziem investoriem ir diezgan atturošas. Pašlaik attīstītāji atsakās no lielāku dzīvokļu un daudzdzīvokļu māju celtniecības. Daudzi lieli dzīvokļi daudzdzīvokļu mājās, kas ir vairākus gadus veci, joprojām nav atraduši pircējus. Tāpēc, pērkot šāda veida nekustamo īpašumu, mēs varam rēķināties ar pievilcīgām cenu atlaidēm un privilēģijām. Daudzos gadījumos ieguldītājs var vienoties par ļoti pievilcīgu kvadrātmetra cenu2 Nekustamais īpašums. Pērkot daudzdzīvokļu māju, dažreiz varat vienoties par papildu autostāvvietu vai plašu terasi. Diemžēl lielāko dzīvokļu iegādes izmaksas bieži vien maksā miljoniem dolāru. Tā ir greznība, ko var atļauties tikai neliela investoru grupa.
Kāpēc jaunbūve uzvar vecos blokus?
Uz šo jautājumu ir grūti viennozīmīgi atbildēt. Tam, iespējams, ir daudz iemeslu. Tomēr vissvarīgākais šķiet augstāks dzīves līmenis un komforts. Eleganti mikrorajoni ir vilinošāki nekā vecie blokbetona bloki. Mūsdienīga infrastruktūra padara dzīvi jaunos dzīvokļos ērtākus un drošākus. Augstāks mājokļa komforts nozīmē arī ievērojamu dzīvokļa īres cenas pieaugumu. Daudziem investoriem tas ir pareizais veids, kā ieguldīt savu kapitālu.
Neapšaubāma priekšrocība ir arī programma MdM - Mieszkanie dla Młodych, kuras ietvaros tiek līdzfinansēti tikai jauni dzīvokļi izstrādātāja standartā.
Tikmēr otrreizējā tirgus dzīvokļi noveco. Daudzi no tiem ir dzīvokļi saliekamos blokos. Šo struktūru dzīvotspēja ir daudzu speciālistu strīda priekšmets. Daži uzskata, ka bloki, kas izgatavoti no lielām plātnēm, ilgs vairākus desmitus gadu, bet citi apgalvo, ka šīm konstrukcijām draud sabrukums. Šādu objektu neskaidrais tehniskais stāvoklis noteikti neveicina potenciālos investorus, kuri arvien vairāk sliecas uz attīstāmiem dzīvokļiem.