Tiek lēsts, ka Polijā ir aptuveni 5 miljoni dzīvojamo māju kopienu. Diemžēl tās locekļi ne vienmēr zina, kādas ir viņu tiesības un kādi pienākumi viņiem ir. Mēs piedāvājam 10 populārākos faktus, kas jāzina katram mājokļu kopienas loceklim.
Ja plānojat renovāciju vai iekšējo apdari, izmantojiet pakalpojumu Būvuzņēmēja meklēšana, kas pieejams vietnē Būvniecības kalkulatori. Pēc īsas veidlapas aizpildīšanas jūs iegūsit piekļuvi labākajiem piedāvājumiem.
Dzīvojamā kopiena - pamatinformācija
1. Kad tiek izveidota mājokļu kopiena?
Daudzi cilvēki brīnās, kad tiek izveidota mājokļu kopiena, vai drīzāk - kopš kura laika par to var runāt? Izrādās, ka saskaņā ar likumu (likums par mājokļu biedrībām) kopiena tiek izveidota automātiski, tas ir, kad pirmais dzīvoklis konkrētā ēkā tiek nopirkts no attīstītāja. Līdz nākamo dzīvokļu iegādei sabiedrību veido viena persona (vai divi cilvēki, ja dzīvokļa īpašnieki ir vairāki).
Kopienas ir sadalītas mazās un lielās. Neliela dzīvojamā kopiena ietver ēkas ar līdz 7 dzīvokļiem. Lielais dzīvoklis atrodas virs šīm 7 telpām. Kopienu pārvaldības veids ir atkarīgs no tā.
2. Likums par dzīvojamo māju kopienām - juridiskais pamats
Pamatnoteikums, kas regulē mājokļu kooperatīva darbības principus, ir 1994. gada 24. jūnija Likums par dzīvokļu īpašumtiesībām. Tieši ar to tika ieviests termins mājokļu kooperatīvs, tāpēc dažreiz parādās arī nosaukums Likums par dzīvokļu biedrībām. principā tas ir nepareizi.
Mājokļu biedrību likums tika izstrādāts tāpēc, ka deviņdesmito gadu sākumā nekustamā īpašuma attīstītāju tirgus sāka intensīvi attīstīties, un kooperatīvu kustība nedaudz zaudēja savu nozīmi. Tāpēc parādījās tiesiskais regulējums, kas izstrādāja noteikumus par kopīpašumu, kas ir iekļauti Civilkodeksā. Līdz šim mazās kopienas darbojas, pamatojoties uz Civillikuma noteikumiem, nevis uz Likumu par telpu īpašumtiesībām (Likums par dzīvojamo māju kopienām). Saskaņā ar noteikumiem dzīvokļu biedrībai nav tādas lietas kā juridiska persona.
3. Mājokļu kopienas valde
Viens no svarīgākajiem lēmumiem, ko pieņem īpašnieki, ir noteikt, kā īpašums tiek pārvaldīts. Tas nozīmē, ka ir jāieceļ mājokļu kopienas valde. Nelielai mājokļu biedrībai, t.i., tai, kurā ir mazāk par 7 biedriem, nav jāieceļ valde - tikai lielajām ir tas jādara saskaņā ar likumu (likums par dzīvokļu biedrībām).
Mājokļu kopienas valdē vajadzētu būt telpu īpašnieku pārstāvjiem. Tomēr direktoru padomes izveide ne vienmēr nozīmē nekontrolēt īpašumu, jo svarīgākos lēmumus pieņem kopienas sapulce. Mājokļu biedrības valdi var ievēlēt balsojot vai arī var būt cilvēki, kas vēlas tajā piedalīties.
4. Dzīvojamā kopiena - administrators no ārpuses
Liela daļa no lielākām mājokļu kopienām nolemj pārvaldīšanu uzticēt specializētiem uzņēmumiem. Tad nav nepieciešams sasaukt direktoru padomi. Ārējais administrators ir labs risinājums, jo jūs varat viņam deleģēt daudzus svarīgus uzdevumus, par kuriem kopienas locekļiem bieži vien nav kompetences - piemēram, grāmatvedības vai pārstāvniecības bankā.
Administrators ir atbildīgs arī par iedzīvotāju informēšanu par sanāksmēm, kā arī par skaitītāju rādījumiem vai atjaunošanas darbiem. Dzīvojamo māju asociācijas nolikums var lemt par administrācijas darbības jomu. Protams, tas arī nenozīmē zaudēt kontroli pār īpašumu. Turklāt visus svarīgākos aspektus kopienas locekļi izlemj balsojot sanāksmēs. Ja jūs meklējat vairāk padomu, pārbaudiet arī jūs šis raksts par Mājokļu biedrību likumu.
Dzīvojamā kopiena - kopienas locekļu tiesības
5. Mājokļu kopienas valde un lēmumi par svarīgiem jautājumiem
Sabiedrības valde nevar pieņemt lēmumus par svarīgiem jautājumiem, kas likumā ir definēti kā tādi, kas pārsniedz ikdienas vadības darbības. Viņiem nepieciešama īpašnieku rakstiski izteikta piekrišana - mājokļu kopienas rezolūcija. Šāds dokuments ir arī valdes pilnvara slēgt līgumus un rīkoties kopienas vārdā.
Par darbībām, kas nav saistītas ar nekustamā īpašuma ikdienas pārvaldību, tiek uzskatītas šādas darbības:
- noteikt atlīdzību par mājokļu kopienas pārvaldīšanu,
- gada ekonomikas plāna pieņemšana,
- nodevu apmēra noteikšana,
- dodot piekrišanu rekonstrukcijai,
- dodot piekrišanu mainīt akciju apjomu,
- sadalot kopīpašumu,
- nekustamā īpašuma iegāde,
- celt prasību,
- kopējās zemes daļas sadalīšana.
6. Iedzīvotāju kopiena un ieguvumi no ieņēmumiem
Dažreiz mājokļu biedrība sniedz priekšrocības, piemēram, ieņēmumus no reklāmas reklāmkaroga izvietošanas pie sienas vai fotoelektrisko paneļu ievietošanas. Lai tos piešķirtu kaut kam konkrētam, ir jābalso un jāparedz mājokļu kopienas rezolūcija. To var novirzīt uz darbības izdevumu apmaksu vai papildu pakalpojumu apmaksu (tīrīšana, uzskaite). Pārpalikumu var sadalīt starp kopienas locekļiem.
7. Dzīvojamo kopienu - sapulču sasaukšana un balsošana
Katram mājokļu kopienas loceklim ir iespēja sasaukt sapulci. Mājokļu biedrību likums paredz, ka sapulce jāorganizē vismaz reizi gadā, un, ja valde to nedara, to var sasaukt jebkurš dzīvokļa īpašnieks.
Sanāksmēs tiek balsots par svarīgiem jautājumiem, un katrai sanāksmei jābeidzas ar mājokļu kopienas rezolūciju, kurā iekļauts balsojums. Nelielu mājokļu kopienu reglamentē noteikumi, kas izklāstīti Civilkodeksā. Pēc viņu domām, lai veiktu darbības, kas pārsniedz ikdienas pārvaldības apjomu, nepieciešama vienprātība. Ja tā nav, katrs īpašnieks var vērsties tiesā ar strīdu izšķiršanas lietu.
Lielas kopienas pieņem lēmumus balsojot. Tomēr runa nav par vienkāršu balsu vairākumu. Šajā gadījumā to aprēķina, pamatojoties uz akcijām - jo vairāk īpašumu kādam pieder, jo svarīgāka ir viņa balss. Katram dzīvoklim ir 1 balss - tas nozīmē, ka, ja ir vairāki līdzīpašnieki, viņi var nodot tikai vienu balsi.
Dzīvojamā kopiena - kopienas un tās locekļu pienākumi
8. Mājokļu biedrība un biedru finansiālās saistības
Katra saimnieka galvenā atbildība ir segt izdevumus, kas saistīti ar ēkas uzturēšanu labā stāvoklī. Tās galvenokārt ir maksas par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī par atkritumu izvešanu un nepieciešamo remontu veikšanu.
Mājokļu kopienas loceklim ir jāmaksā arī par remontu un pastāvīgo apkopi, apdrošināšanu, nodokļiem un koplietošanas telpu uzkopšanu. Mājokļu kopienas noteikumi var arī paredzēt nepieciešamību veikt iemaksas valdes locekļu vai administratora atlīdzībai. Mājokļu kopienas noteikumiem jāregulē šo iemaksu apmērs. Par to lemj balsojot, un mājokļu kopienas rezolūcija ir jāiesniedz visiem biedriem.
9. Kopienas pienākumi - dzīvokļa koplietošana
Viens no svarīgākajiem kopienas locekļu pienākumiem ir nepieciešamība nodrošināt izmitināšanu noteiktās situācijās. Tās ir šādas situācijas:
- pārbaude (gāzes iekārta vai skursteņi un ventilācija),
- skaitītāju pārbaude,
- renovācijas darbi un nepieciešamie apkopes darbi.
Katra īpašnieka pienākums ir nodrošināt dzīvokli jaunu iekārtu (gāzes, ūdens vai elektrības) uzstādīšanai. Tas dažkārt ir apgrūtinoši, jo bieži vien tas nozīmē nepieciešamību nojaukt flīzes vai iznīcināt sienu, taču šāds pienākums visbiežāk ir paredzēts mājokļu kopienas noteikumos.
10. Mājokļu biedrība un apgrūtinošs īrnieks
Arī katra kopienas locekļa pienākums ir uzturēt kārtību un mieru un ievērot likumus gan savos dzīvokļos, gan koplietošanas telpās. Ja kāds no saimniekiem rupji vai pastāvīgi pārsniedz šos noteikumus vai ilgstoši kavējas ar nodevu samaksu, kopienai ir tiesības izlikt īrnieku.
Kā tas ir iespējams? Kopienai ir tiesības apgrūtinošam īpašniekam pārdot īpašumu izsolē. Tomēr tam ir nepieciešams tiesas process, kas parasti aizņem diezgan ilgu laiku.
