Lai iegādātos dzīvokli, bieži vien ir jāparaksta iepriekšējs līgums. Daļa no šī juridiskā pienākuma ir samaksāt pārdevējam atbilstošu naudas summu. Šim naudas pabalstam var būt pirmās iemaksas vai avansa maksājuma statuss. Teorētiski abi šie risinājumi ir ļoti līdzīgi. Tomēr patiesās atšķirības rodas, kad viena no pusēm lauž provizorisko līgumu. Tālāk mēs norādīsim, kurš risinājums būs saistīts ar augstāku pircēja un pārdevēja interešu drošību.
Vai jūs pērkat dzīvokli? Pārbaudiet, vai tās atjaunošanai pietiek - izmantojiet renovācijas kalkulatoru. Un pēc tam atrodiet darbuzņēmēju, izmantojot pakalpojumu Būvniecības kalkulatori.
Kas ir avansa maksājums, pērkot dzīvokli?
Šī ir norunātā naudas summa, kas tiek izmaksāta nākotnes debitoru parādiem, kas izriet no pirkuma līguma noslēgšanas. Ir vērts atzīmēt, ka avansa maksājuma jēdziens nav iekļauts Civilkodeksa noteikumos. Līdz ar to uz avansa maksājuma iespējamās atmaksas jautājumiem attiecas vispārējie noteikumi par savstarpēju līgumu izpildi. Šī iemesla dēļ avansa maksājums, parakstot nekustamā īpašuma pirkuma provizorisko līgumu, nav pircējam ļoti labs nodrošinājums. Pārdevējs jebkurā laikā var atrast izdevīgāku darbuzņēmēju un atkāpties no līguma. Tas neradīs nekādas sekas.
Kas ir pirmā iemaksa?
Atšķirībā no avansa maksājuma, uz avansa maksājumu attiecas Civilkodeksa noteikumi. Jautājumus par depozīta atdošanu, izstājoties no līguma, stingri reglamentē Art. 394. Saskaņā ar tās noteikumiem, ja viena no pusēm neievēro līguma noteikumus, otra var atteikties no līguma un paturēt pirmo iemaksu. Atteikšanai no līguma nav papildu termiņa. Ja otra puse pirmo iemaksāja pirmo iemaksu (piemēram, bija puse, kas iegādājās dzīvokli), viņa var pieprasīt divkāršu pirmās iemaksas summu.
Tātad mēs redzam, ka tā ir forma, kas mobilizē abas līguma puses. Pārdevējam nebūs izdevīgi pārtraukt provizorisko līgumu. Savukārt pircējs no līguma neatkāpsies, jo tā rezultātā tiks zaudēts avansa maksājums.
Ir arī situācijas, kad pārdevējs piešķir pircējam pirmo iemaksu nepaaugstinātā apmērā. Tas notiek, ja:
- Līgums nav noslēgts, bet neviena no pusēm par to nav atbildīga.
- Līgums netika noslēgts, bet par to ir atbildīgas abas puses.
- Līgumu abas puses pārtrauca saskaņā ar tiesas lēmumu.
Iepriekš minētajos gadījumos provizoriskā līguma izbeigšanas laikā tiek atgriezta līgumā norādītā pirmās iemaksas summa, to divkāršojot. Depozīta atdošanas termiņš ir datums, kad tiek atcelts provizoriskais līgums.
Ir vērts uzsvērt, ka, lai pieteiktos depozīta atmaksai, jābūt provizoriskā līguma noteikumiem. Dokumentā abas puses var norādīt savus nosacījumus attiecībā uz atkāpšanās no līguma sekām. Civilkodeksa noteikumi ir piemērojami tikai tad, ja provizoriskajā līgumā nebija skaidru noteikumu par avansa maksājuma noteikumiem un summu.
Kā noteikt avansa un pirmās iemaksas summu?
Avansa vai depozīta maksimālajai summai nav ierobežojumu no augšas uz leju. To summa ir atkarīga no individuālajām vienošanām starp līguma pusēm. Parasti summa ir 10% no īpašuma vērtības. Dažreiz gadās, ka viena no pusēm prasa daudz lielāku pirmās iemaksas summu. Tā dubultošanās līguma izbeigšanas rezultātā radītu ievērojamu summu. Tomēr jābūt īpaši uzmanīgiem, jo šādu praksi var uzskatīt par likuma pārkāpumu.
Avansa maksājumiem nav augšējās robežas, un neviena valsts aģentūra par to nebūs ieinteresēta. Tomēr pircēja pusei šeit jābūt piesardzīgai. Avansa maksājuma atgriešanas piespiedu izpilde pēc provizoriskā līguma laušanas var būt diezgan apgrūtinoša.
Termiņš depozīta atmaksas pieteikšanai
Pieteikšanās uz divkāršotas summas atmaksu ir savlaicīga. Tas nozīmē, ka lietas dalībniekam ir ierobežots laiks, lai iesniegtu tiesas prasību par divkāršas vērtības avansa maksājuma atmaksu. Tas attiecas uz gadījumiem, kad puse, kas izbeidz līgumu, atsakās pārskaitīt prasību dubultā apmērā. Šajā situācijā tiek piemēroti Civilkodeksa noteikumi par noilgumu. Saskaņā ar Art. 118, noilguma termiņš ir desmit gadi. Izņēmumi ir prasības par periodiskiem pabalstiem un prasības saistībā ar uzņēmējdarbības vadīšanu. Šeit noilguma termiņš ir trīs gadi. Ja šajā laikā nepieprasīsim atmaksu, mūsu tiesības saņemt atmaksu beigsies.
Ko izvēlēties - pirmā iemaksa vai avansa maksājums?
Mēs varam pieņemt, ka pirmā iemaksa ir efektīvāks veids, kā nodrošināt pircēja un pārdevēja intereses. Pircējs var būt drošs, ka pārdevējs neatradīs pievilcīgāku darbuzņēmēju un neizbeigs provizorisko līgumu. Savukārt pārdevējs pārliecinās, ka pircējam ir patiesa interese par pirkumu un viņam nebūs izdevīgi atkāpties no provizoriskā līguma.
Vairumā gadījumu pirmā iemaksa būs labāks nodrošinājums abām pusēm. Tomēr ir vērts atcerēties, ka līguma laušana prasīs lielāku atbildību nekā avansa maksājuma gadījumā (šeit izbeigšana ir saistīta tikai ar iepriekš samaksāto līdzekļu atdošanu).
Pirmās iemaksas gadījumā pusei, kas pārkāpj līgumu vai neievēro to, kļūst grūtāk. Pircējam jāņem vērā, ka provizoriskā līguma noteikumu neievērošana vai tā pārkāpšana novedīs pie tiesību atmaksāt depozītu zaudēšanas. Savukārt pārdevējai pusei jāņem vērā, ka noteikumu neievērošana vai līguma pārkāpšana prasīs depozīta dubultas summas atdošanu. Tāpēc ir vērts rūpīgi izanalizēt provizoriskās dokumentācijas noteikumus un pārliecināties, ka spēsim izpildīt visas no tās izrietošās saistības.
Līguma noteikumos ir arī svarīgi precizēt, kādu skaidras naudas maksāšanas veidu maksā pircējs (avanss vai pirmā iemaksa). Neskaidra pabalsta statusa definīcija var radīt problēmas līguma pārkāpuma gadījumā. Tad strīds tiek atrisināts tiesā. Lietas dalībniekiem būtu jāapkopo pierādījumi (piemēram, liecinieki, kas piedalās līguma sarunās). Uzzināt, kas jums ir taisnība, var būt diezgan laikietilpīgi, un tiesas procesa iznākums ir neskaidrs. Tāpēc ir vērts pasargāt sevi no šādām situācijām un precīzi noteikt pabalsta statusu provizoriskajā līgumā.
