Zemes servitūts ir ierobežotu īpašuma tiesību veids. Tās izveide uzliek abām pusēm (kalpam un valdošajai) vairākas tiesības un pienākumus. Tālāk mēs norādīsim vissvarīgākos juridiskos aspektus, kā arī definēsim svarīgākās tiesības un pienākumus, kas izriet no servitūta nodibināšanas.
Vai jūs būvējat vai remontējat māju? Pārbaudiet izmaksas būvniecības kalkulatoros.
Juridiskais pamats
No servitūta izrietošās tiesības un pienākumus regulē, pamatojoties uz Civilkodeksu. Trešajā sadaļā likumdevējs uzskaitīja visas tiesības, pienākumus un servitūtu veidus. Viens no trim servitūta veidiem ir zemes servitūts. Tās definīcija atrodama Art. 285, par. Civillikuma 1.
„Nekustamais īpašums var tikt apgrūtināts par labu cita nekustamā īpašuma (nekustamā īpašuma, kura īpašumā ir) īpašniekam, kura saturs sastāv no tā, ka dominējošā nekustamā īpašuma īpašnieks var izmantot apgrūtināto nekustamo īpašumu noteiktam vai ka apgrūtinātā nekustamā īpašuma īpašnieks ir ierobežots saistībā ar noteiktām darbībām, vai tas, ka apgrūtinātā nekustamā īpašuma īpašniekam nav atļauts izmantot noteiktas tiesības, kas viņam pienākas saistībā ar nekustamo īpašumu saskaņā ar noteikumi par īpašumtiesību saturu un izmantošanu (zemes servitūts) ”.
Sarunvalodā zemes gabala servitūts ir tiesiskas attiecības starp diviem īpašumiem. Pirmais ir valdošais nekustamais īpašums, kuram tiek noteikts servitūts. Otrais ir kalpu īpašums, t.i., ar pienākumu noteikt servitūtu.
Nekustamā īpašuma servitūta veidi
Zemes gabalam var būt divas formas:
Atvērt - sastāv no valdošās partijas aktīvas apgrūtināta (kalpu) nekustamā īpašuma izmantošanas. Tās mērķis ir palielināt valdošā īpašuma izmantojamību. Visizplatītākais aktīvās zemes servitūta veids ir nepieciešamā ceļa servitūts. Tas sastāv no tā, ka valdošā partija var likumīgi braukt pa apgrūtināto īpašumu, lai nokļūtu koplietošanas ceļā. Kalpa pienākums ir nodrošināt iespēju ceļot.
Pasīvs - kalpa īpašuma īpašnieks nevar veikt noteiktas darbības, kas varētu apgrūtināt dominējošā īpašuma izmantošanu. Pasīva servitūta veids var būt aizliegums stādīt augstus kokus pie īpašuma robežas.
Nekustamā īpašuma zemes servitūts pret personīgo servitūtu un servitūta servitūtu
Polijas tiesību aktos ir trīs servitūtu veidi. Pirmais, kas tika apspriests iepriekš, ir zemes servitūtskas izveidota konkrētiem īpašumiem (nevis to īpašniekiem). Pārdodot īpašumu, servitūts tiek nodots jaunajam īpašniekam. Turklāt šādu īpašuma tiesību ierobežojumu nevar ieviest ar mērķi uzlabot valdošās partijas personīgo komfortu.
Personīgais servitūts tas ir izveidots fiziskas personas labā, nevis zemes labā (kā tas ir zemes servitūtā). Visas tiesības un pienākumi attiecas uz konkrētu fizisku personu un beidzas līdz ar valdošās partijas nāvi.
Trešais veids ir Pārraides servitūts. Tās ir sava veida ierobežotas īpašuma tiesības, uz kurām uzņēmums joprojām ir vadošā puse. Pārvades servitūts ir piekļuves nodrošināšana pārvades iekārtām, kas nepieciešamas uzņēmuma pareizai darbībai (piemēram, gāze, elektrība, tvaiks). Pārraides servitūtu var noteikt, ja, lai piekļūtu iekārtai, ir jābūvē pārvades iekārtas uz zemes gabaliem, kas nepieder uzņēmumam. Servitūta noteikšana šajā gadījumā attiecas uz pašu uzņēmumu, kas kļūst par valdošo partiju. Visas tiesības un pienākumi, kas izriet no servitūta, izbeidzas tikai tad, kad uzņēmums pārtrauc darbību. Šajā gadījumā pašreizējam īpašniekam ir pienākums no apgrūtinātā īpašuma noņemt visas pārvades iekārtas.
Nepieciešamā ceļa servitūts
Saukts arī par ceļa servitūtu vai caurbraukšanas un ejas servitūtu. Tas ir visizplatītākais servitūta nodibināšanas veids. Tas notiek, ja valdošajam nekustamajam īpašumam nav atbilstošas piekļuves koplietošanas ceļam. Nepieciešamā ceļa servitūta noteikšana uzliek par pienākumu kalpam atļaut caurbraukšanu caur tās teritoriju. Tā ir procedūra, kas nedaudz ierobežo valdošās partijas īpašumtiesības. Tāpēc nepieciešamā ceļa servitūtu var noteikt tikai īpašos gadījumos, kam seko sociālekonomiskā interese.
Teorētiski nav iespējams noteikt servitūtu zemei, kurai jau ir pieejams koplietošanas ceļš (pat ja tas ir diezgan grūti). Tomēr īpašuma īpašniekam ir pilnas tiesības pieprasīt servitūtu, ja tas ir vienīgais veids, kā savienot īpašumu ar koplietošanas ceļu. Šajā gadījumā apgrūtinātā īpašuma īpašniekam būs jāļauj iziet cauri savam īpašumam. Zemes servitūts ir apmaksāta forma. Tāpēc valdošajai partijai būs jāsedz izdevumi par ceļa servitūta nodibināšanu. Tās apmēru abas puses var noteikt kopīgi (ja servitūts tiek noteikts saskaņā ar līgumu) vai ar tiesas lēmumu.
Servitūts, kas rodas būvniecības rezultātā uz kāda cita zemes
Servitūta izveidošana var notikt, ja ēka tika uzcelta ārpus kaimiņu zemju robežas. Blakus esošās zemes īpašnieks nedrīkst pieprasīt, lai viņa īpašums tiktu atjaunots sākotnējā stāvoklī. Tam būtu nepieciešams nojaukt daļu ēkas vai pat visu to. Vienīgais efektīvais konflikta risinājums šajā gadījumā ir pārdot daļu īpašuma vai noteikt servitūtu. Pēdējā gadījumā kalps ir tā īpašuma īpašnieks, uz kura ēka tika uzcelta nelikumīgi. Viņš var pieprasīt noteikt servitūtu un tādējādi segt izmaksas, kas rodas, samazinot viņa zemes vērtību. Saņemot atbilstošu atlīdzību, kalps piekrīt atstāt ēku tās īpašumā.
Kā noteikt zemes servitūtu?
Ir vairāki veidi, kā noteikt zemes servitūtu. Visizplatītākais un vienkāršākais veids ir parakstīt atbilstošu līgumu. Tam nepieciešama vienošanās starp apgrūtinātā īpašuma īpašnieku un dominējošā īpašuma īpašnieku. Līgumā jānorāda servitūta darbības joma un jānorāda finanšu nosacījumi. Dokumentam jābūt abu pušu parakstītam un notariāli apstiprinātam. Zemes servitūtu var ierakstīt zemes un hipotēku reģistrā, bet tas nav obligāti.
Otra servitūta noteikšanas metode ir tiesas process. Tas notiek, ja procesa puses nevar vienoties. Valdošā īpašuma īpašniekam tiesai jānosūta īpaša vēstule. Dokumentā jānorāda visas procesa puses, servitūta darbības joma un telpas tā izveidei. Tiesas spriedums nav procesuāls un uzliek par pienākumu abām servita pusēm.
Īpašs servitūta noteikšanas veids ir recepte. Nepieciešamais izmantošanas laiks ir 20 gadi (labā ticībā) vai 30 gadi (slikti). Bona fide izmantošana tiek veikta, ja persona, kas izmanto zemi, ir kļūdaini pārliecināta, ka tai ir īpašumtiesības. Tajā pašā laikā šiem maldiem jābūt pamatotiem ar lietas apstākļiem. Savukārt ļaunprātīga iegūšanas priekšraksts rodas, ja spontānais īpašnieks zina, ka viņam vai viņai nav īpašumtiesību uz zemi vai viņš varētu to viegli uzzināt.
Pamattiesības un pienākumi
Zemes servitūta noteikšana uzliek abām pusēm īpašas tiesības un pienākumus. Apgrūtinātā nekustamā īpašuma īpašniekam ir pienākums atļaut izmantot savu īpašumu servitūtā paredzētajā apmērā. Valdošā īpašuma īpašniekam ir tiesības izmantot daļu kalpu īpašuma. Klasisks piemērs ir nepieciešamā ceļa servitūts. Servitūta nodibināšana notiek, ja dominējošajam īpašumam nav pieejas koplietošanas ceļam. Šajā gadījumā kalpa īpašuma īpašniekam jāļauj iziet cauri viņa īpašumam - tas ir viņa neatņemamais pienākums. Tomēr vēlreiz jāuzsver, ka servitūts tiek maksāts. Tāpēc valdošā īpašuma īpašniekam ir pienākums segt apkalpošanas zonas izmantošanas vai ekspluatācijas izmaksas.
Servitūta īpašuma īpašniekam ir arī tiesības pieteikties uz servitūta termiņa beigām. Šeit priekšnoteikums var būt servitūta attiecību izmaiņas, kuru dēļ servitūts ir kļuvis īpaši apgrūtinošs, un dominējošajam īpašumam jau ir pieeja koplietošanas ceļam.
Zemes un personiskais servitūts un pārvades servitūts, atlīdzība
Civilkodekss nenosaka vienotu maksu, kas izriet no servitūta nodibināšanas. Dažos gadījumos servitūta nodibināšana notiek bez maksas. Tas attiecas uz gadījumiem, kad apgrūtinātā īpašuma īpašnieks atsakās no atlīdzības. Citos gadījumos valdošā īpašuma īpašniekam jāsedz servitūta izmaksas. Maksa ir kompensējoša, nevis kompensējoša. Tas nozīmē, ka tas var būt vienreizējs vai atkārtots. Tās apmēru parasti nosaka tiesas eksperts, kurš izskata visu lietu. Visizplatītākais noteikums ir tas, ka atlīdzības apmērs par zemes servitūtu vai pārvades servitūtu sedz servitūta īpašuma vērtības samazināšanos, kas rodas servitūta nodibināšanas rezultātā.
Dažos gadījumos tiek noteikta arī līdzdalība zemes izmantošanas izmaksās (piemēram, ceļu atjaunošanā).
