Dažiem cilvēkiem var šķist, ka mājokļu biedrība un kopiena nav ļoti atšķirīgas viena no otras. Tomēr patiesībā viņu juridiskais statuss un darbības specifika ir pilnīgi atšķirīga. Tālāk mēs norādīsim svarīgākās līdzības un atšķirības, kas jāpatur prātā.
Juridiskais statuss
Mājokļu kooperatīvs ir saimnieciska vienība ar juridisku personu. Tās darbības specifika balstās uz Likuma par mājokļu kooperatīviem noteikumiem un uz kooperatīvo tiesību principiem. Kooperatīva biedriem ir kooperatīvs, īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu vai kooperatīvs, īrnieka tiesības uz nekustamo īpašumu.
Savukārt mājokļu kopiena ir iedzīvotāju apvienība, kas nav juridiska persona un nav saimnieciska vienība. Ikviena persona, kurai ir īpašuma tiesības uz telpām, var būt kopienas biedrs.
Daži vārdi par mājokļu kooperatīviem
Statistikas dati liecina, ka Polijā ir aptuveni 3500 mājokļu kooperatīvu. Var būt pat 13 miljoni telpu īpašnieku ar kooperatīva tiesībām. Tāpēc mēs varam pārrēķināt, ka vidējais viena kooperatīva biedru skaits bieži pārsniedz 4000. Tas ir ļoti augsts rādītājs.
Tomēr ir vērts atzīmēt, ka tikai fakts, ka ir telpas ar kooperatīva tiesībām, uzreiz nenozīmē, ka tā īpašnieks kļūst par kooperatīva biedru. Dalības process ir sarežģītāks un prasa reģistrācijas maksu. Tās vērtība nedrīkst pārsniegt zemāko valsts algu. Ieejas maksa izraisa vislielāko nepatiku iedzīvotāju vidū. Daudzi no viņiem nolemj nekļūt par dzīvokļu biedrības biedru. Maksa ir diezgan apšaubāma un faktiski attur lielāko daļu iedzīvotāju. Šādas personas de facto neietekmē valdes darbību, tās nevar apmeklēt sanāksmes vai saņemt finanšu pārskatus. Tas var izraisīt daudzus pārkāpumus organizatoriskajā struktūrā. Tad nav brīnums, ka daudzi lieli mājokļu kooperatīvi ir iemantojuši apšaubāmu reputāciju savu iedzīvotāju vidū.
Analizējot mājokļu kooperatīva darbību, ir vērts novērtēt arī tā biedru lēmumu pieņemšanas iespējas. Katram kooperatīva biedram ir balsstiesības, un visu sapulcē sanākušo balsis ir vienādas. Tātad pieņemsim, ka sanāksmi regulāri apmeklē 300 cilvēku. Vienai balsij šajā gadījumā nebūs pārāk daudz spēka.
Un kāda ir situācija dzīvojamo māju kopienās?
Mājokļu biedrība ir konkrēta kvartāla / muižas iedzīvotāju apvienība. Tās biedriem ir visas īpašumtiesības. Mājokļu biedrībai nav jābūt uzspiestām organizatoriskām vienībām vai jāpieņem priekšsēdētāji (kā tas ir kooperatīvos). Iedzīvotāji nosaka tās darbības noteikumus. Turklāt mājokļu kopienas loceklis var būt jebkura persona, kurai ir tiesības uz dzīvokli. Nav jāmaksā reģistrācijas maksa, un kopienas sanāksmes ir atvērtas visiem. Tas nozīmē, ka pēc īpašuma iegādes mēs varam uzreiz kļūt par kopienas locekli un reāli ietekmēt tā darbību.
Kopienā ikvienam iedzīvotājam ir tiesības balsot. Tomēr tā vērtību mēra pēc īpašumā esošo telpu vērtības (parasti mēra pēc platības). Iedzīvotājam, kurš maksā vairāk nodokļu, būs plašākas tiesības lemt par kopienas darbību.
Nav norādījumu par maksimālo kopmītnes dalībnieku skaitu. Tomēr parasti tas ir maksimums vairāki desmiti vai vairāki simti cilvēku. Mājokļu biedrība ir daudz mazāka nekā dzīvokļu kooperatīvs. Tās locekļiem būtībā rūp savas intereses un kopējais labums. Mazāk biedru uzlabo kopienas darbību. Iedzīvotājam tā ir daudz labvēlīgāka situācija, kas dod vairāk reālu tiesību pieņemt lēmumus (piemēram, izvēlēties renovācijas uzņēmumu).
Varas struktūra kooperatīvos un dzīvojamo māju kopienās
Kā jau minējām iepriekš, dzīvokļu biedrībai ir skaidri uzspiesta organizatoriskā struktūra. Kooperatīvu vada Uzraudzības padome. Padomes locekļi tiek ievēlēti kooperatīva kopsapulcē. Interesanti, ka viņus var identificēt tikai daži dalībnieki, kuri parādīsies sanāksmē. Dalība padomē, protams, ir saistīta ar finansiālu atlīdzību, ko sedz no kooperatīva līdzekļiem. Viens no Uzraudzības padomes uzdevumiem ir izvēlēties valdi, kas kļūst par nākamo lēmumu pieņemšanas vienību.
Mājokļu kopienas pārvaldība ir daudz vienkāršāka. Kopienai nav nepieciešama uzraudzības padome, kas ir jāfinansē. Pietiek ar valdes locekļu izvēli. Sabiedrībā ikvienam ir tiesības balsot. Vissvarīgākais balsojums ir tiem, kas maksā lielāko īres maksu. Kopienas locekļiem pieder viņu pārvaldītie dzīvokļi. Viņi rūpējas par kopējo labumu un ir atbildīgi par saviem lēmumiem. Turklāt tiem nav jāsedz padomes atlīdzība. Augsti apmaksātas organizatoriskās struktūras ierobežošana nodrošina labāku finanšu resursu pārvaldību.
Liela atšķirība ir arī izveidotās dokumentācijas un norēķinu specifika. Mājokļu biedrība parasti ievieš diezgan vienkāršus norēķinus, kas ir skaidri katram biedram. Kooperatīvu gadījumā dokumentācija ir daudz sarežģītāka.
Īre - kurš maksās vairāk?
Mājokļu kooperatīvi nodarbina savus darbiniekus (prezidentus un administrācijas darbiniekus). Līdz ar to to ekspluatācijas izmaksas ir diezgan augstas. Tāpēc dzīvokļu kooperatīvos noteiktā īres maksa var būt pat puse no kopienu noteiktās summas. Sabiedrības valdi pastāvīgi uzrauga īpašuma dalībnieki / īpašnieki. Tas nodrošina efektīvāku kopējo finanšu pārvaldību. Tā rezultātā īre daudzās kopienās joprojām ir pievilcīgā līmenī. Tomēr ir gadījumi, kad kopienas iedzīvotāji maksā augstāku īres maksu.
Remonts
Mājokļu biedrība kopīgi izvēlas uzņēmumus, kas veiks renovāciju. Pateicoties tam, iedzīvotāji var norādīt piedāvājumus, kuri, viņuprāt, ir visizdevīgākie. Šāda veida piedāvājumus var apkopot piemēram, šajā saitē. Mazākā sabiedrība spēj ātri pamanīt ēkas elementus, kuriem nepieciešama atjaunošana. Parasti tas nozīmē regulāru visu kļūmju novēršanu kopējā daļā.
Mājokļu kooperatīva gadījumā lieta ir sarežģītāka. Renovācijas uzņēmuma izvēle ir valdes ziņā, kuras locekļiem nav jādzīvo šajā teritorijā. Mājokļu kooperatīvu pretinieki bieži uzsver, ka valdes var izvēlēties nekonkurējošus piedāvājumus. Līdz ar to atjaunošanas izmaksas būs lielākas un to remonta biežums samazināsies.
Vissvarīgākā atšķirība - īpašuma drošības jautājums
Kopienas locekļiem pieder dzīvokļi ar pilnām īpašuma tiesībām. Tas nozīmē, ka dzīvokļu biedrība nevar uzņemties nekādas saistības pret ēku bez tās iedzīvotāju piekrišanas. Jautājums par iespējamiem aizdevumiem ir skaidri jāpaziņo, un katram saimniekam jāsniedz rakstiska piekrišana.
Kooperatīvu gadījumā tas vairs nav tik vienkārši. Kooperatīva biedriem pieder nekustamais īpašums ar kooperatīva īrnieka tiesībām vai kooperatīva īpašumtiesībām. Tādējādi viņu īpašumtiesības ir nepilnīgas. Mājokļu biedrība var uzlikt sev noteiktu finansiālu slogu (piemēram, aizdevumu) bez pilnīgas iedzīvotāju piekrišanas.
Lieta kļūst ļoti sarežģīta, ja kooperatīvs nespēj atmaksāt savas saistības un paziņo par bankrotu (un tas mūsdienās nav nekas neparasts). Pēc bankrota pasludināšanas kooperatīva tiesības uz telpām kļūs par bankrota aktīvu daļu. Šī situācija ir īpaši nelabvēlīga cilvēkiem, kuriem ir tikai īrnieka tiesības uz nekustamo īpašumu. Kooperatīva bankrota gadījumā var tikt zaudētas tiesības uz viņu telpām.
Nedaudz labākā situācijā ir cilvēki, kuriem pieder nekustamais īpašums uz kooperatīva īpašuma tiesībām. Viņi var pieteikties uz atsevišķām īpašumtiesībām (pilnas īpašumtiesības). Tomēr procedūra ir diezgan sarežģīta. Atcerieties, ka tikai telpu īpašnieki ar pilnām īpašumtiesībām nedrīkst tikt nekādi apgrūtināti kooperatīva parādiem.
