Dzīvokļa pirkšana ar hipotekāro kredītu bieži izraisa negatīvas emocijas. Daži investori šādus pārdošanas piedāvājumus noraida iepriekš. Tomēr vai tiešām ir no kā baidīties? Vai parādniekam piederoša dzīvokļa iegāde ir tik bīstama investoram? Izrādās, ka nē. Tāpēc zemāk esošajā rakstā mēs aprakstīsim, kā iegādāties dzīvokli ar hipotēku un kā sagatavoties visam projektam.
Ir vērts atcerēties, ka, pērkot dzīvokli, jāņem vērā tā atjaunošanas izmaksas. Jūs vienmēr varat tos aprēķināt, izmantojot šajā saitē pieejamos kalkulatorus.
Mēs pārbaudām zemes un hipotēku reģistru
Zemes un hipotēku reģistra analīze ir pamats, kas mums jāatceras pirms dzīvokļa iegādes. Pievērsīsimies trešajai un ceturtajai nodaļai. Trešajai nodaļai jābūt pilnīgi tukšai. Šī ir vieta, kur ievadīt ierobežojumus telpām (piemēram, tiesu izpildītāju izpildes uzsākšana). Ja, pārlūkojot grāmatu, pamanām šādus ierakstus, tad būs prātīgi atteikties no dzīvokļa iegādes.
Ceturtajā nodaļā aplūkotas hipotēkas maksas. Tur mēs atradīsim informāciju par banku, kas piešķir aizdevumu, kā arī hipotekārā parāda summu. Potenciālajam pircējam tās būs noderīgas zināšanas, kas norādīs, vai vispār ir vērts interesēties par konkrēto īpašumu. Atcerieties, ka hipotēka neapgrūtina īpašuma sākotnējo īpašnieku, bet gan pašu īpašumu. Ja jūs iegādājaties dzīvokli ar parādiem, neizpildot nepieciešamās formalitātes, tas var likt kreditoram pieprasīt parāda atmaksu no jaunā īpašnieka.
Kā droši iegādāties dzīvokli?
Mēs jau esam pārbaudījuši zemes un hipotēku reģistru un noskaidrojuši bankas rekvizītus. Tagad ir pienācis laiks analizēt aizdevuma līgumu. Personai, kas pārdod īpašumu, jāiesniedz mums līgums, kas noslēgts ar banku. Ir vērts to rūpīgi pārbaudīt. Pārdevējam ir arī jānosūta bankai īpaša vēstule / pieprasījums, lai noteiktu summu, kuras maksājums likvidēs hipotēku. Šādā situācijā bankai jāpiekrīt saistību pirmstermiņa atmaksai un jānosaka galīgās hipotēkas dzēšanas izmaksas. Šajā piekrišanā (ko sauc par solījumu) jāiekļauj bankas izraksts, kopējā parāda atmaksas summa, kā arī bankas konta numurs, uz kuru jāveic maksājums. Solījums ir garantija aizņēmējam, ka pirmstermiņa saistību dzēšana ļaus hipotēku dzēst no zemes un hipotēku reģistra.
Atcerieties, ka kredīta pirmstermiņa atmaksa dažkārt ir saistīta ar papildu komisijas maksu bankai (cenas svārstās no 1 līdz pat 5% no parāda vērtības). Vairāk par hipotēkas pirmstermiņa atmaksu un iespējamām izmaksām jūs atradīsiet šeit.
Pircēja pusē ir jānodrošina hipotēkas dzēšana. To var izdarīt pats pārdevējs (pirms īpašuma iegādes) vai pircējs (dzēšana notiek pēc dzīvokļa iegādes).
Kā nopirkt dzīvokli un dzēst hipotēku?
Pārdevējs var dzēst hipotēku no zemes un hipotēku reģistra. Šim nolūkam viņam pirms pirkuma un pārdošanas līguma parakstīšanas ir jāatmaksā nesamaksātais parāds. Faktiski tikai dažiem pārdevējiem ir pietiekami daudz līdzekļu, lai aizdevumu priekšlaicīgi nomaksātu. Tāpēc viens no iespējamiem risinājumiem ir depozīta atmaksa par dzīvokļa iegādi. Šis depozīts tiek iemaksāts pārdevēja kontā saskaņā ar provizorisko līgumu. Pārdevējs maksā parādu, un banka izsniedz deklarāciju par pilnīgu parāda atmaksu un piekrišanu hipotēkas dzēšanai. Pārdevējs iesniedz pieteikumu zemes un hipotēku reģistra tiesā (obligāts pielikums ir bankas deklarācija). Tiesa analizē dokumentāciju un izdod deklarāciju par hipotēkas dzēšanu. Pārdevējs atved šo dokumentu pie notāra. Tur īpašums tiek pārdots un hipotēka tiek dzēsta no zemes un hipotēku reģistra vienlaikus.
Dzīvokļa pircējam šāda hipotēkas dzēšanas forma var šķist ērta. Tomēr tas viņam nav drošākais risinājums. Pārdevējs var atteikties no provizoriskā līguma un atteikties samaksāt depozītu. Tad mēs saskarsimies ar nevajadzīgu un laikietilpīgu tiesvedību.
Daudz drošāks risinājums būs hipotēkas noņemšana, ko veic jaunais telpu īpašnieks. Tad procedūra ir šāda. Pārdevējs no bankas iegūst izziņu par parāda (solījuma) pirmstermiņa atmaksas iespēju un summu. Svarīgi ir tas, ka paziņojums ir jāizsniedz pārdošanas un pirkuma līguma datumā. Pircējam personīgi jāpārbauda dokumenta pareizība (atmaksas summa, bankas konta numurs, piekrišana hipotēkas dzēšanai). Ja viss iet labi, tiek nopirkts parādsaistību dzīvoklis.
Jaunajam dzīvokļa pircējam pašam jāsamaksā nesamaksātais parāds un jāpārskaita uz norādīto bankas kontu. Pirkuma līgumā norādītā atlikusī summa jāpārskaita pārdevējam. Šī maksājuma veids ir noteikts pārdevēja - pircēja rindā. Ir pieņemami gan bankas pārskaitījumi, gan skaidra nauda.
Dzīvokļa jaunais īpašnieks saņem no bankas izziņu par parāda pilnīgu dzēšanu un piekrišanu hipotēkas dzēšanai. Šis dokuments ir pamats pieteikuma iesniegšanai zemes un hipotēku reģistra tiesā. Tiesā tiek iesniegts pareizi aizpildīts pieteikums ar pielikumiem. Gaidīšanas laiks parasti ir 1-2 mēneši (atkarībā no mūsu valsts reģiona). Pēc šī laika tiesa nolemj noņemt hipotēku no īpašuma. Tam tiek pievienota oficiāla maksa, kas jāsedz jaunajam īpašniekam. Tās daudzums nav pārāk liels un parasti svārstās ap 100 PLN.
Hipotēkas dzēšana pircējam var būt sarežģītāka. Tomēr viņš atstāj pilnīgu kontroli pār savu naudu. Nauda, kas paredzēta hipotēkas dzēšanai, netiek pie pārdevēja, kas padara dzīvokļa iegādi mazāk riskantu.
Kā būtu ar dzīvokli, kas ir parādā ar franka hipotēku?
Dzīvokļa pārdošanas procedūra ar hipotēku ārvalstu valūtā ir tāda pati kā hipotēkas gadījumā Polijas zlotos. Vienīgā atšķirība ir bankas izraksta (solījuma) specifika. Banka, iespējams, nav pārāk sajūsmā par parāda pirmstermiņa atmaksu. Solījumā jāiekļauj paziņojums par iespēju dzēst hipotēku pēc parāda atmaksas, bankas konta numurs un atlikušā atmaksājamā summa. Atcerieties, ka bankai jānorāda parāda vērtība pēc konvertēšanas Polijas valūtā. Valūtas maiņas kursi ir mainīgi, taču bankai to pašreizējā vērtība jānorāda rakstveidā. Parāda konvertēšana no CHF uz PLN ir saistoša vērtība un nozīmē kopējo summu, kas mums ir jāmaksā parāda dzēšanas dienā. Situācija, kurā banka parāda vērtību parāda ārvalstu valūtā (bez tās konvertācijas), ir nepieņemama. Šajā gadījumā potenciālais pircējs nezinās patieso hipotēkas parāda summu.
Problēma parādās arī pārdevēja pusē. Daži cilvēki ņēma kredītus, kad Šveices franka vērtība bija tikai 2 PLN (šodien tā ir aptuveni 3,90 PLN). Tādējādi dažu hipotēkas maksājumu summa var pārsniegt īpašuma reālo vērtību. Šādā situācijā banka var nepiekrist parāda priekšlaicīgai atmaksai. Pat ja viņš to dara, pārdevējam trūkstošā summa ir jāmaksā no saviem līdzekļiem - kas viņam ir pilnīgi nerentabli.
Kopumā Polijas bankas praktiski vairs nepiedāvā aizdevumus ārvalstu valūtā (ar dažiem izņēmumiem) jūs varat izlasīt šajā rakstā) tieši tāpēc, ka daudzu aizņēmēju parāds ir ievērojami pieaudzis. Lai gan, pateicoties procentu likmju samazināšanai Šveicē, to iemaksas nepieauga proporcionāli valūtas maiņas kursam, zlotos pārrēķinātā parāda vērtība ir iespējama.
Vai hipotēkas slodze nozīmē, ka īpašums ir parādos?
Izrādās, ka ne obligāti. Hipotēkas dzēšana no zemes un hipotēku reģistra nenotiek automātiski pēc bankas parāda atmaksas. Īpašniekam jāsagatavo atbilstošs pieteikums un jāiesniedz tiesā. Patiesībā daudzi cilvēki neatceras izpildīt šo formalitāti. Ieraksts par hipotēkas parādu zemes un hipotēku reģistrā var pastāvēt ilgi pēc parāda pilnīgas dzēšanas. Tāpēc ir vērts noskaidrot šo situāciju ar pārdevēju. Ja hipotēkas dzēšana ir tikai formāla rakstura jautājums, labāk to nokārtot pirms dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līguma parakstīšanas. Tādā veidā pircējs var būt drošs, ka viņa jaunais īpašums nekādā veidā nebūs parādā vai hipotēkā.
