Tiek lēsts, ka gandrīz 600 000 poļu ģimeņu atmaksā hipotekāros kredītus Šveices frankos. Daži aizņēmēji apsver dzīvokļa pārdošanu un atbrīvošanos no hipotēkas. Bet vai tas ir iespējams? Vai bankas to atļauj? Izrādās, ka tā ir.
Vai vēlaties uzzināt, kādas ir jūsu hipotēkas patiesās izmaksas? Izmantojiet šeit pieejamo neatkarīgo kalkulatoru.
Kā patiesībā ir ar hipotekāro kredītu frankos?
Šveices franka aizdevumi izraisa lieliskas emocijas. Lielākā daļa aizdevumu ārvalstu valūtā tika ņemti, kad CHF maiņas kurss svārstījās ap 2.20–2.50 PLN. Pašreizējais Šveices franka kurss ir mazāks par PLN 5, kas nozīmē, ka kreditora hipotekārā parāda vērtība ir dubultojusies. Tajā pašā laikā procentu likmes samazinājās (zemākas procentu likmes), tāpēc ikmēneša maksājumu apjoms proporcionāli nepalielinājās.
Kā piemēru ņemsim Kovalsku ģimeni, kas 2008. gadā ņēma mājokļa kredītu par 100% no dzīvokļa vērtības (350 000 PLN vērtībā). Tajā laikā rezerve bija aptuveni 1%, un LIBOR CHF 3M attiecība bija aptuveni 2,65 procenti. Aizdevuma iemaksas summa Kovalsku ģimenei bija salīdzinoši zema (aptuveni 1600 PLN). Alternatīva iemaksa hipotēkai Polijas valūtā toreiz bija aptuveni PLN 2200.
Šveices franka aizdevumi bija priviliģētā stāvoklī līdz 2013. gadam. Tajā laikā aizdevuma iemaksu summa Šveices frankos un zlotos tika izlīdzināta. Līdz šim procentu likmes ir ievērojami samazinājušās, pateicoties kurām Šveices franka aizdevumiem joprojām raksturīgs zems iemaksu līmenis. Tomēr lielākā problēma ir nenokārtoto saistību summa. Mūsu priekšzīmīgā Kovalsku ģimene 8 gadus maksāja pa daļām ar kopējo vērtību aptuveni 170 000 PLN. Tomēr par hipotēku joprojām tiek iekasēta vietējā valūta aptuveni 530 tūkstošu PLN apmērā. Pat pieņemsim, ka īpašuma vērtība palika nemainīga - 350 000 PLN. Šādā situācijā Kovalsku ģimene, visticamāk, neizlems dzīvokli pārdot. Par šo projektu viņai no savas kabatas būtu jāmaksā papildus aptuveni 180 000 PLN.
Vai tu to zini…Atkarībā no aizdevuma konsultanta, aizdevuma izmaksas tajā pašā bankā var būt augstākas vai zemākas pat par vairākiem tūkstošiem zlotu? Tāpēc ir vērts salīdzināt vismaz vairāku padomdevēju nosacījumus. Mēs to iesakām aizpildot īsu veidlapu mūsu vietnē - pamatojoties uz to, mēs sazināsimies ar jums ar ļoti uzticamu kredīta starpnieku, kas piedāvā izdevīgus risinājumus daudzās bankās.
Pārbaudiet!Šodien tikai cilvēki, kuri gūst ienākumus ārzemēs, var ņemt aizdevumu ārvalstu valūtā (vairāk par šo tēmu jūs varat uzzināt no šī raksta). Rezultātā, no vienas puses, Polijas kredītņēmēji nav pakļauti valūtas svārstībām, bet, no otras puses, viņiem vairs nav pieejami aizdevumi ārvalstu valūtā, kuros procentu likmes mainīgā daļa ir ļoti zema.
Tomēr situācija ir sliktāka tiem, kuri ņēma kredītu frankos un kādu iemeslu dēļ vēlētos aizdevumu atmaksāt agrāk vai pārdot īpašumu. Protams, ir iespējams pārdot CHF ieķīlātu īpašumu, taču darījuma rentabilitāte dažkārt ir ļoti apšaubāma.
Vai bankas piekrīt frankos ieķīlātā dzīvokļa pārdošanai?
Banka ir hipotēkas kreditors, un no viņa ir atkarīgs, vai dzīvokļa pārdošana vispār būs iespējama. Par laimi, lielākā daļa banku (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) atļauj pārdot nekustamo īpašumu. Dažas iestādes (piemēram, Alior Bank un Bank Zachodni WBK) patur tiesības pieņemt individuālu lēmumu. Šajā gadījumā analīze aptver īpašuma vērtību, potenciālā dzīvokļa pircēja finansiālo stāvokli, kā arī hipotekārā parāda vērtību.
Tikai dažas bankas noraida iespēju iepriekš pārdot frankos ieķīlātu dzīvokli, tikai padarot to atkarīgu no visa parāda atmaksas.
Kā pārdot parādsaistību dzīvokli?
Dzīvokļa pārdošana, kas apgrūtināta ar Šveices franka kredītiem, nav vieglākā lieta. Pircēja atrašana var aizņemt diezgan daudz laika. Tāpēc daudzos gadījumos pārdevējs ir spiests pārdot dzīvokli nedaudz zem tā tirgus vērtības.
Sākumā mums jāpārliecinās, ka kreditors atļauj pārdot parādsaistību mājokli un atļaut cedēt hipotekāros kredītus. Vairumā gadījumu ar to nebūs daudz problēmu.
Ieteicamie klēpjdatori - pārbaudiet cenas!
Daudz svarīgāks būs bankas paziņojums par nenokārtoto saistību vērtību un hipotēkas dzēšanas iespēju. Kreditoram jānorāda hipotēkas vērtība, komisijas summa par parāda pirmstermiņa atmaksu. Deklarācijā jāiekļauj arī bankas konta numurs debitoru parādu apmaksai, kā arī solījums (apliecinājums, ka pēc saistību samaksas hipotēku var dzēst no zemes un hipotēku reģistra). Hipotēkas gadījumā frankos arī būs svarīgi konvertēt CHF uz PLN. Bankas vēstulē jānorāda pašreizējā likme. Plašāku informāciju par hipotēkas dzēšanu var atrast agrāk Šajā rakstā.
Mēs varam gaidīt līdz vairākām nedēļām, līdz bankas izsniegs šādu paziņojumu. Tās izmaksas nedrīkst pārsniegt 100 PLN.
Parakstām notāra līgumu ar dzīvokļa pircēju
Pārdošana var notikt divos veidos. Pirmais ir parakstīt pirmspārdošanas līgumu. Pamatojoties uz to, pircējs veiks atbilstošu avansa maksājumu pārdevēja kontā. Visbiežāk tā vērtība tiek izmantota hipotekārā kredīta dzēšanai.Pārdevējs maksā hipotēku un dzēš to no zemes un hipotēku reģistra. Vēlāk tiek parakstīts nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas līgums. Pircējs samaksā trūkstošo naudas summu uz pārdevēja norādīto bankas kontu.
Praksē tikai daži pircēji piekritīs šādam darījuma veidam. Pircējam aizdevuma piešķiršana un tā neatkarīga atmaksa būs drošāks risinājums. Šim nolūkam būs nepieciešama bankas piekrišana cesijai un pienācīgi noformēta pirkšanas un pārdošanas līguma parakstīšana. Pēc notariālā akta sastādīšanas pircējs pārskaita līdzekļus divās daļās.
Pirmā daļa nonāk pārdevējam, otrā tiek pārskaitīta uz bankas kontu un sedz hipotēkas vērtību.
Diemžēl Šveices franka aizdevumi bieži rada dīvainu situāciju, kurā parāda summa pārsniedz īpašuma patieso vērtību. Šādā situācijā potenciālais pārdevējs nesaņems nekādus ieņēmumus no pārdošanas un reizēm būs jāmaksā papildus, lai dzēstu hipotēku. Šādai pārdošanai nav ekonomiska pamatojuma, un tāpēc tā paliek teorētisku apsvērumu jomā.
Hipotēka un tās svītrošana no zemesgrāmatas
Kā zināms, hipotekārie kredīti saņem ierakstu zemes un hipotēku reģistrā. Tomēr pēc parāda atmaksas ieraksts netiek automātiski izdzēsts. Īpašuma īpašniekam ir jāveic īpašs svītrojums no zemes un hipotēku reģistra. Ja pretenzija ir pilnībā nokārtota, dzēšanai nevajadzētu radīt pārāk lielas problēmas. Saimniekam no bankas jāsaņem deklarācija par parāda atmaksu un piekrišana hipotēkas dzēšanai. Tad jums jāiesniedz atbilstošs pieteikums zemes un hipotēku reģistra tiesā. Tiesa izskata pieteikumu 1 līdz 2 mēnešu laikā un pēc tam pieņem lēmumu. Pozitīva lēmuma rezultātā hipotēka tiek svītrota no zemes un hipotēku reģistra. Maksa par hipotēkas noņemšanu ir aptuveni 100 PLN.
Alternatīva attīstība - hipotēkas nodošana un dzīvokļa pārdošana
Daži aizņēmēji uzskata, ka ir izdevīgi pārcelt hipotēku uz citu īpašumu. Svarīgi, ka aizņēmējam nav jābūt tā īpašniekam. Ir atļauts nodot hipotēku uz ģimenes locekļu (piemēram, vecāku) nekustamo īpašumu. Hipotēku var nodot tikai ar kreditora un visu īpašuma īpašnieku piekrišanu. Banka novērtē "jaunās" ēkas tehnisko stāvokli, nosaka tās tirgus vērtību un aprēķina tās nodrošinājuma vērtību. Hipotēka tiek pārcelta uz citu ēku, bet kreditoram kredīts joprojām ir jāatmaksā. Vienīgā atšķirība ir tā, ka dzīvoklis vairs nav apgrūtināts un kreditors to var viegli pārdot par tirgus cenām.
